盐边县农村集体经营性建设用地入市管理办法政策解读

盐边县农村集体经营性建设用地入市管理办法政策解读

 

一、制定背景

为引导和规范盐边县农村集体经营性建设用地入市，促进城乡融合发展和乡村振兴，结合我县实际，制定本办法。《办法》自2026年5月11日起施行，有效期5年，明确入市规则、流程、收益分配与监管要求，推动集体土地与国有土地同等入市、同权同价。

二、制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和相关政策文件规定。

三、主要内容

（一）适用范围与定义

适用区域：盐边县行政区域内所有农村集体经营性建设用地入市及管理活动。

地块定义：指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途（不含商品住宅开发），且已依法登记的集体建设用地。

入市含义：集体土地所有权不变，所有权人以出让、租赁等方式，以一定年限将土地使用权交给单位或个人使用。

（二）入市原则与权利

同权同价原则：集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利、履行同等义务，项目建设、环评、抵押、监管等参照国有用地执行。

公开公平原则：依法、自愿、公平、公开开展入市交易，保障集体与农民合法权益。

（三）入市主体与决策要求

入市主体：具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。

民主决策程序：入市方案须经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并形成书面决议。

（四）入市条件与禁止情形

可入市条件：

1.符合国土空间规划、产业发展规划及生态环境保护要求；2.土地权属清晰，已依法办理集体土地所有权登记；3.未被司法机关或行政机关依法限制土地权利；4.法律法规规定的其他条件。

严禁入市情形：

1.不得通过农用地转为新增建设用地入市；2.不得将宅基地纳入集体经营性建设用地入市范围；3.符合入市条件的集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

（五）入市方式与年限

入市方式：出让、租赁。

使用年限：出让年限按用途确定，商业用地40年、工业用地50年；租赁期限最长不超过20年，期满可依法办理续期。

使用权权能：依法取得的使用权可转让、出租、抵押，地上建筑物、构筑物一并处置。

（六）交易流程

交易流程包括以下环节：确定拟入市地块，经民主决议后向乡镇人民政府提交申请；获取规划、产业及环保条件，委托专业机构开展地价评估与成本测算；确定起始价并编制入市方案，经集体经济组织成员会议表决通过后报县级政府相关部门备案；委托公共资源交易机构编制出让文件、发布交易公告并组织交易；公示交易结果后签订监管协议与土地使用权出让（租赁）合同，按规定缴纳土地价款及相关税费，办理不动产登记。

转让流程：转让方与受让方签订土地使用权转让合同，按规定缴纳相关税费后，向不动产登记机构申请办理变更登记。

（七）地价与收益管理

地价管理机制：

由具有土地评估资质的机构进行地价评估，供地价格不得低于公布的基准地价及入市成本。

土地增值调节金与收益分配：

征收标准按土地级别实行差别化，商服用地25%-35%、工业用地20%-30%；资金全额纳入县级财政管理，专项用于农业农村发展。

集体收益分配：

土地总价款扣除入市成本和调节金后的净收益归集体经济组织所有，主要用于成员分配、集体公益事业及壮大集体经济。